פסק-דין בתיק ת"א 20249-10-09

תביעה ותביעה שכנגד.

התביעה העיקרית היא תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק ותביעה כספית.

התביעה שכנגד היא תביעה כספית.

פתח דבר

1.         התובע הוא הבעלים הרשום של חנות ברח' לוינסקי 75 תל אביב, גוש 6945, חלקה 162, תת חלקה 5 (להלן - החנות). את החנות ירש התובע מאביו, מר משה גנדלר ז"ל אשר נפטר בשנת 1990. הנתבעים שכרו את החנות מאביו של התובע על פי חוזה שכירות מיום 11/1/1984 (להלן - החוזה). תקופת השכירות על פי החוזה היא מיום 16/1/1984 ועד ליום 15/1/1985. מדובר בשכירות מוגנת וחלות עליה הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן - החוק). מטרת השכירות על פי החוזה היא "כלי בית והלבשה", ודמי השכירות החודשיים עומדים על 9,000 שקל (ישן), לתשלום בכל חודש מראש. על פי החוזה יעלו דמי השכירות בכל 3 חודשים החל מיום 1/4/1984 בהתאם לעליית המדד. עוד התחייבו הנתבעים לשלם את חלקם בהוצאות אחזקת הבית. דמי השכירות שולמו כסדרם במהלך השנים, תחילה לאביו של התובע ולאחר מכן לתובע עצמו, בהתאם לדרישות שנשלחו לנתבעים מעת לעת. החל משנת 2000 שולמו דמי השכירות ב-12 שיקים מעותדים שמסרו הנתבעים לתובע. בשנת 2002 שילמו הנתבעים לתובע דמי שכירות חודשיים בסך 1,340 ש"ח לחודש. בראשית שנת 2004 הודיע התובע לנתבעים כי דמי השכירות המוגנים לבית עסק עלו ב-7% מיום 1/1/2003 ועליהם לעדכן את גובה התשלומים לשנת 2003 ואילך. הנתבעים סרבו להיענות לדרישתו של התובע והמשיכו לשלם לו 1,340 ש"ח בלבד, כמנהגם בשנת 2002. הדבר חזר על עצמו גם בשנים 2005, 2006 ואילך - עד להגשת התביעה ביום 25/10/2009. לאחר הגשת התביעה שילמו הנתבעים לתובע דמי שכירות לשנת 2010 בסכום של 1,049 ש"ח לחודש בלבד -  הוא הסכום המגיע לתובע לפי תחשיבם של הנתבעים.

2.         לאורך השנים, משנת 2004 ואילך, קיבל התובע מהנתבעים את דמי השכירות כשהוא מציין בכל מכתביו כי התשלום מתקבל תחת מחאה ועל חשבון דמי השכירות שחייבים הנתבעים לשלם לתובע על פי חוק. במכתביו דרש התובע כל העת את תשלום יתרת החוב, כשהוא מציין כל שנה ושנה את גובה דמי השכירות החודשיים אשר על הנתבעים לשלם באותה שנה. את תחשיב דמי השכירות ערך התובע בהסתמך על דמי השכירות החודשיים ששילמו הנתבעים במועד פטירתו של אביו, ובהתחשב בשיעור עליית המדד מדי שלושה חודשים, בהתאם לתנאי החוזה. החל משנת 2000 החל התובע לחשב את עליית דמי השכירות אחת לשנה.

התביעה

3.         הנתבעים מנהלים בחנות עסק של יבוא כלי בית. דמי השכירות המוגנים עלו בהתאם לצווים שפורסמו ברשומות ארבע פעמים שמהלך השנים 2003 - 2009. התובע דרש מהנתבעים לשלם דמי שכירות בהתאם לחוק אך הנתבעים התעלמו מדרישות התובע והמשיכו לשלם את דמי השכירות אותם שילמו בשנת 2002. הפרשי דמי השכירות לשנים 2003 - 2009 עד למועד הגשת התביעה, עומדים על 12,042 ש"ח, כולל הפרשי הצמדה וריבית כדין. בנוסף, החל מיום 1/1/2003 לא שילמו הנתבעים לתובע את חלקם בהוצאות אחזקת הבית (ועד הבית). סכום זה הצטבר לסך של 2,952 ש"ח, לפי 36 ש"ח לחודש עבור 82 חודשים. לפי סע' 19 לחוזה הפרת תנאי השכירות ובכלל זה אי תשלום סכום שהשוכר חייב לשלם למשכיר מקימים עילה לפינוי השוכר מהמושכר. מבוקש להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר בהתאם להוראות סע' 131(1) ו-131(2) לחוק, ולחייבם בתשלום יתרת החוב בסך 14,994 ש"ח.

4.         לכתב התביעה צירף התובע: נסח רישום מקרקעין; מכתבים ששיגר התובע לנתבעים בראשית כל שנה משנת 2004 עד שנת 2009; תחשיב חוב הפרשי דמי שכירות לשנים 2003 עד אוקטובר 2009, וחוב דמי ועד הבית.

ההגנה ותביעה שכנגד

5.         הנתבעים אינם מנהלים בחנות עסק של יבוא כלי בית אלא חנות כלי בית. הנתבעים סמכו כל השנים על אביו של התובע ולאחר מכן על התובע עצמו, והאמינו שדרישות התשלום, ששיגרו אליהם האחרונים, תואמות את החוזה ואת הוראות החוק. לפיכך, שילמו הנתבעים כל השנים את דמי השכירות כפי שנדרשו, תחילה על ידי אביו של התובע ולאחר מכן על ידי התובע עצמו. כך, עד שנת 2002. בתחילת שנת 2004, כשהודיע התובע לנתבעים על עלייה בדמי השכירות החל מראשית 2003 נראה היה לנתבעים כי דרישות התובע אינן סבירות. על מנת שלא תישמע טענה מצד התובע כאילו הנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות, המשיכו הנתבעים לשלם לתובע את דמי השכירות ששילמו בשנת 2002. נוכח דרישת התובע בדקו הנתבעים ומצאו כי שילמו לאורך השנים ביתר וכי התובע רימה אותם כאשר דרש מהם כל העת לשלם תשלומים בסכומים העולים על המתחייב מהסכם השכירות. לפי תחשיב הנתבעים, המפורט בכתב ההגנה, שילמו הנתבעים בכל אחת מהשנים 2002 עד 2009 סכום של כ-5,000 ש"ח ביתר. סה"כ שילמו הנתבעים ביתר סך של 39,045 ש"ח אותם הם תובעים בתביעה שכנגד. בעניין החוב הנטען בגין דמי ועד הבית, טוענים הנתבעים, כי בהתאם להסכמת הצדדים היו דמי ועד הבית כלולים בתשלום דמי השכירות, ומכל מקום יש לקזז חוב זה כנגד התשלומים ששילמו הנתבעים ביתר כל השנים. יש לדחות את תביעת הפינוי הואיל והנתבעים לא הפרו את חוזה השכירות. אם יימצא כי נפל פגם בהתנהלות הנתבעים הרי שמדובר במחלוקת בתום לב באשר לאופן הצמדת דמי השכירות והדבר אינו מקים עילה לפינוי הנתבעים מהמושכר. הנתבעים מדגישים את העובדה שהמשיכו לשלם דמי שכירות לאורך כל השנים, למעט רכיב ההצמדה השנוי במחלוקת. כאמור, הואיל והנתבעים שילמו לתובע ביתר הרי שיש לדחות את התביעה הכספית של התובע ולקבל את התביעה שכנגד.

6.         לכתב ההגנה ולתביעה שכנגד צירפו הנתבעים את המסמכים הבאים:

(1)        חוזה שכירות מיום 11/1/1984;

(2)        הודעות בדבר העלאת שיעור מירבי של דמי שכירות לבתי עסק משנת 2003 ואילך;

(3)        חישובי הצמדה למדד לשנים 1984 עד 2009;

הגנה שכנגד

7.         בכתב ההגנה שכנגד טוען התובע (הנתבע שכנגד) כי עד לשנת 2003 שילמו הנתבעים את דמי השכירות שנדרשו מהם ללא מחאה, ובהסכמה מלאה. ערב מות אביו של התובע שילמו הנתבעים (התובעים שכנגד) 501 ש"ח לחודש, ובחודש 10/1990 שילמו הנתבעים 521 ש"ח לחודש. דמי השכירות הועלו מאז לפי הוראות החוק. התובע שכנגד הוא איש עסקים והוא מנוע מלטעון שלא בדק את דרישות התשלום. החנות משמשת את התובעים שכנגד לצורך עסקי יבוא, ועל כן דמי השכירות אינם כפופים לשיעורים המקסימאליים הקבועים בחוק ובתקנותיו, ואין תקרה לדמי השכירות שרשאי הנתבע שכנגד לדרוש מהתובעים שכנגד. להוכחת טענה זו מציין הנתבע שכנגד כי כתובת החנות משמשת כתובת רשומה של חברה בשם ג.א.ר.א.ת. אינטרנשיונל (1994) בע"מ, אשר התובע שכנגד הוא בעל מרבית המניות בה, ושלפי פרסום בדפי זהב עוסקת יבוא כלי בית ומטבח. זאת ועוד, אם סברו התובעים שכנגד כי הם משלמים סכומים מעבר למה שמגיע מהם היה עליהם לפנות לבית הדין לשכירות שהוא הערכאה הייחודית לקביעת שיעור דמי שכירות מוגנים (סע' 19(ד) לכתב הגנה שכנגד). לכתב ההגנה שכנגד צירף הנתבע שכנגד מכתבים ששלח לתובעים שכנגד בין השנים 1997 ל-2002 ובהם דרישת תשלום דמי שכירות שנתקבלה תמיד בהסכמה וללא מחאה. הנתבע שכנגד מדגיש במיוחד מכתב מיום 18/6/1997 ובו דרישה לתשלום סך של 1,166 ש"ח לחודש עבור החודשים יולי עד ספטמבר 1997. בשולי מכתב זה רשם התובע שכנגד: "לאריה שלום! היום שולחים את השיקים בדואר רשום". לטענת התובע, מכתב זה הוא הסכמה פוזיטיבית של התובעים שכנגד לשלם את הסכומים שדרש.

ראיות הצדדים והסכמה דיונית

8.         מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע. ככלל מהווה התצהיר חזרה על האמור בכתבי הטענות של התובע. יוצאת מכלל זה הודאת התובע בטענת הנתבעים, לפיה החל מיום 1/4/1990 צורפו דמי ועד הבית לדמי השכירות.